El concepto que está detrás de todas las operaciones de este tipo: qué significa, en qué se diferencia del usufructo y por qué cada vez más propietarios lo utilizan para obtener liquidez.
Cuando alguien es dueño de una vivienda en pleno dominio, tiene sobre ella dos derechos distintos que normalmente van juntos: el derecho a usar y disfrutar el inmueble (vivir en él, alquilarlo, percibir sus rentas) y el derecho a disponer de él (venderlo, donarlo, dejarlo en herencia). El Código Civil permite separar esos dos derechos y atribuirlos a personas distintas: quien conserva el uso y disfrute se llama usufructuario, y quien tiene la titularidad sin ese derecho de uso se llama nudo propietario.
La nuda propiedad es, por tanto, la titularidad de un bien de la que se ha "desnudado" el derecho de uso y disfrute. El nudo propietario es dueño del inmueble en el Registro de la Propiedad, pero no puede vivir en él ni disponer de sus rentas mientras exista el usufructo. Solo cuando el usufructo se extingue —normalmente por el fallecimiento del usufructuario, si es vitalicio— el nudo propietario consolida el pleno dominio y pasa a tener todos los derechos sobre el inmueble.
Es una fórmula pensada, sobre todo, para personas mayores propietarias de su vivienda que necesitan liquidez —para complementar su pensión, cancelar deudas, ayudar a la familia o mejorar su calidad de vida— pero que no quieren mudarse. Al vender únicamente la nuda propiedad y reservarse el usufructo vitalicio, el propietario obtiene una cantidad de dinero (en pago único, renta mensual o ambas) sin dejar de vivir en su casa como siempre lo ha hecho.
| Concepto | ¿Qué otorga? | ¿Puede venderse o heredarse? |
|---|---|---|
| Pleno dominio | Titularidad + uso y disfrute | Sí, de forma completa |
| Nuda propiedad | Solo la titularidad | Sí, pero sin derecho de uso hasta que se extinga el usufructo |
| Usufructo | Solo el uso y disfrute (vivir, alquilar, percibir rentas) | El usufructo vitalicio no se hereda; se extingue con el fallecimiento |
Como cualquier compraventa inmobiliaria, la venta de la nuda propiedad se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad, donde queda constancia tanto de la nueva titularidad del nudo propietario como del usufructo vitalicio reservado por el vendedor. Esto ofrece plena seguridad jurídica a ambas partes.